Der Stuttgarter Mietspiegel wurde überarbeitet, erneuert und – diesmal auch in digitaler Form ( Mietspiegel Stuttgart 2021 ) – für die Jahre 2021/2022 herausgegeben. Verantwortlich für die Erstellung des Qualifizierten Stuttgarter Mietspiegels sind das Statistische Amt, sowie das Amt für Stadtplanung und Wohnen Stuttgart, in Zusammenarbeit mit dem Stuttgarter Haus- und Grundbesitzerverein und dem DMB-Mieterverein Stuttgart und Umgebung e.V.

Ist der Mietspiegel Stuttgart 2021/2022 einfacher?

Ob die neue Version des Stuttgarter Mietspiegels eine Erleichterung für die Einwertung einer Immobilie darstellt, wage ich zu bezweifeln. Ich habe mich intensiv mit dem aktuellen Mietspiegel Stuttgart 2021 auseinander gesetzt und auch beim Amt für Stadtplanung und Wohnen (welches maßgeblich an der Erstellung des neuen Mietspiegels beteiligt war und als Ansprechpartner für Fragen genannt wird) die ein oder andere spezifische Frage zur Anwendung des neuen Mietspiegels gestellt. Im Ergebnis kann ich sagen, das eine korrekte Anwendung des aktuellen Mietspiegels eher schwieriger geworden ist, als bei den früheren Mietspiegel-Versionen. Dies könnte dazu führen, dass bei Streitigkeiten – z. B. wegen Mieterhöhung / Mietpreis (Mietpreisbremse)- vor Gericht, zukünftig noch öfter die Einschaltung eines Gutachters benötigt wird, um eine korrekte Einordnung einer Wohnung vorzunehmen.

Änderungen beim neuen Stuttgarter Mietspiegel

Bei der neuen Version des Stuttgarter Mietspiegels gibt es – im Vergleich zu den früheren Versionen – einige Veränderungen in der Anwendung. Die Einwertung einer Wohnung wird nun mit einem sogenannten „Grundwert“ und entsprechenden Zu-, oder Abschlägen, vorgenommen. Diese werden je nach Gebäudetyp, Ausstattung und von der Lage bestimmt.

Abgeschafft wurde das „Punktesystem“ der vorherigen Mietspiegel – jetzt gibt es direkte Zu-/Abschlagswerte – ausgewiesen in Eurobeträgen. Das bedeutet, dass zum ausgewählten Grundwert (= Mietwert in Euro/m2) die entsprechenden Zu- oder Abschläge (ebenfalls in Euro/m2 Wohnfläche), entweder hinzugerechnet, oder abgezogen werden.

Einwertung nach neuem Mietspiegel 2021

Das oben genannte hört sich einfach an – ist es bei genauerem Hinterfragen jedoch nicht. Denn bei der Einwertung einer Wohnung kommt es zusätzlich noch auf den Spannenwert und auf eine korrekte Lagebewertung an. Und genau diese beiden Punkte könnten wieder zu einer Problemstellung bei der Anwendung des Mietspiegels werden und für jede Menge Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter sorgen.

Denn nur eine Lagekategorie (z. B. Mitte 1 oder Filder 3) anhand der Immobilienadresse auswählen und fertig ist die Lagebewertung – so einfach ist es leider nicht. Auch hier sind gebietstypische Abweichungen der individuellen Lage einer Immobilie zu berücksichtigen. Dabei kann die Einwertung der Immobilie eine andere Zuordnung der Lagequalität fordern, oder muss eine entsprechende Berücksichtigung bei der Preisspanne finden. Hier die richtige Einwertung vorzunehmen, ist nicht einfach.

Berechnung der Mietpreisspanne

Auch die Einordnung bzw. Festlegung der Mietpreisspanne wird wieder zur Herausforderung. Denn nicht nur die signifikanten Wohnwertmerkmale, welche im qualifizierten Mietspiegel bereits ausgewiesen sind, werden als Zu- oder Abschläge der Preisspannen zur Mietpreisbildung angesetzt, sondern es können im Rahmen der Spannen weitere mietpreisbildende Merkmale einer Immobilie berücksichtigt werden. Zu diesen gehören z. B. die Nahversorgung und Verkehrsanbindung, ebenso wie z. B. die Helligkeit oder Hellhörigkeit einer Wohnung, sowie viele weitere Punkte. Um die richtige Gewichtung dieser zusätzlichen Merkmale zu finden, erfordert es ein gewisses Maß an Objektivität und bestenfalls entsprechendes Fachwissen.

Die Ausarbeitung und Darstellung dieser beiden Punkte (Lagebewertung und Spannenwerte) im neuen Mietspiegel 2021/2022 sind meiner Meinung nach nicht gelungen. Die vorgegebenen Lagekategorien sind m. E. viel zu weit gefasst und bilden die individuellen Lagen nicht annähernd korrekt ab. Außerdem sind bei der Anwendung der Mietpreisspannen die Möglichkeiten noch viel größer als früher.

Demzufolge wird auch die „Fehlerquote“ beim Einordnen einer Immobilie zukünftig leider sehr viel höher sein.

Quellen für gesetzte Links:

„Mietpreisbremse“ : Die Bundesregierung – Aktuelles, www.bundesregierung.de , „Mietspiegel Stuttgart 2021/2022“ : Stadt Stuttgart, www. stuttgart.de , Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, www.bmjv.de : Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts