Kleinreparaturen

Zum Thema: “ Kleinreparaturen – Klausel im Mietvertrag “ hier ein Beispiel: Folgendes Problem schildert eine Mieterin: „Im Mietvertrag steht, dass ich Kleinreparaturen bis 100 Euro selbst bezahlen muss. Soweit, so gut. Jetzt war vorgestern ein Handwerker da und seine Rechnung beläuft sich auf 128,50 Euro. Mein Vermieter erwartet nun von mir, dass ich von der Rechnung 100 Euro (gemäß Kleinreparaturklausel im Mietvertrag) bezahle und er den Rest. Nun meine Frage: Ist es richtig wie der Vermieter es darstellt? Muss ich diesen Kostenanteil bezahlen? Was mache ich, wenn noch einmal eine weitere Reparatur ausgeführt wird? Muss ich dann nochmal bezahlen bzw. wie oft im Jahr bin ich denn verpflichtet Handwerkerrechnungen zu bezahlen? Was soll ich denn jetzt tun – kann mir bitte jemand helfen?

Was bedeutet die Klausel über Kleinreparaturen im Mietvertrag?

Grundsätzlich ist es gesetzlich so geregelt, dass die laufende Instandhaltung der Mietwohnung dem Vermieter obliegt. Im deutschen Mietrecht gibt es keine Bestimmungen, die den Mieter für die Instandhaltung oder Instandsetzung der Mieträume verantwortlich machen. Ganz im Gegenteil: Im § 535 BGB ist festgelegt, dass der Vermieter dem Mieter die Mietwohnung (Mieträume) in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen muss und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat. Dafür erhält der Vermieter als Gegenleistung Miete für die Räumlichkeiten.

In geringem Umfang kann der Vermieter allerdings Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten auf den Mieter übertragen. Dies wird im Mietvertrag meist unter “ Kleinreparaturen – Klausel “ vereinbart. Allerdings muss man da besonders achtsam sein, denn viele dieser Vereinbarungen sind rechtlich unwirksam.

Was kann man der Mieterin zu dem Thema Kleinreparaturen raten?

Um eine korrekte Aussage zum Sachverhalt geben zu können, ist erstmal ein Blick in den Mietvertrag wichtig. Hier kann man sehen, ob die vereinbarte Klausel im Mietvertrag zu Kleinreparaturen im Allgemeinen überhaupt wirksam formuliert ist.

Als Weiteres sollte zum Beispiel geklärt werden:

• ob die Mängel ordnungsgemäß gemeldet wurden
• wer den Handwerker beauftragt hat
• wie hoch der Rechnungsbetrag ist und wie hoch der max. Betrag im Mietvertrag für die Einzelreparatur angegeben ist
• was repariert wurde und welcher Art die ausgeführten Reparaturen waren (z. B. Instandhaltung, oder Mängelbeseitigung, ..)
• ob es sich tatsächlich um Kleinreparaturen handelt

Zulässigkeiten der Kleinreparaturklausel

Generell dürfen Kleinreparaturen nur bei gültiger Kleinreparaturklausel im Mietvertrag auf die Mieter umgelegt werden.

Es dürfen auch nur Reparaturkosten auf die Mieter umgelegt werden für Gegenstände, auf welche die Mieter häufigen und unmittelbaren Zugriff haben. Dazu zählen z. B. Lichtschalter und Steckdosen innerhalb der eigenen Wohnung, Wasch-, Spül- und Toilettenbecken, Wasserhähne / Mischbatterien (sofern diese nicht auf Grund einer Verkalkung unbrauchbar geworden sind), der Spülknopf (Drücker) beim WC-Spülkasten (i. d. R. nicht das „Innenleben“ des Spülkastens), Fenster- und Türgriffe und einiges mehr.

Weiterhin muss eine Obergrenze pro Einzelreparatur im Mietvertrag ausgewiesen sein, welche den Höchstbetrag von 100,- bis 120,- Euro (zumindest entsprechend aktueller Gerichtsurteile) nicht überschreiten sollte. Zusätzlich ist eine Jahreshöchstgrenze im Mietvertrag anzugeben (üblicherweise liegt diese bei maximal 6-8% der jährlichen Kaltmiete).

Es gibt also einiges zu beachten, wenn Handwerkerrechnungen für Reparaturen auf die Mieter umgelegt werden sollen.

Wer muss in o. g Beispiel die Kleinreparaturrechnung denn nun bezahlen?

Zum o. g. Beispiel der Mieterin könnte man schon folgendes sagen: Auch wenn eine gültige Kleinreparaturklausel im Mietvertrag verankert ist, so muss sie diese Handwerkerrechnung nicht bezahlen – einfach weil die Kosten den Maximalbetrag der Einzelreparatur von 100,- Euro übersteigen. Diese Rechnung muss der Vermieter komplett selbst bezahlen. Auch wenn der Handwerker ein weiteres Mal wegen des selben Defektes eine Reparatur vornimmt, so ist diese weitere Rechnung ebenfalls vom Vermieter zu begleichen.

Falls im Laufe des Jahres weitere andere Reparaturen (Kleinreparaturen) anfallen, so ist bei Umlegung der Kosten auf die Mieter nicht nur der Einzelreparaturbetrag, sondern auch die angegebene Jahreshöchstgrenze zu beachten.

Einzelfallbetrachtung bei Rechnungen über Kleinreparaturen

Letztendlich ist fast jede Reparaturrechnung – die auf die Mieter umgelegt werden soll – einzeln zu betrachten. Es spielen bei der Bewertung wie oben bereits erläutert einige Faktoren ein Rolle.

Haben auch Sie Fragen zu einer Rechnung über Kleinreparaturen, so melden Sie sich gerne bei uns – wir sind für Sie da.

Quellenangabe gesetzter Links im Text:

§535 BGB: dejure.org Rechtsinformationssysteme GmbH, https://dejure.org