Mietminderung

Ihr Vermieter kümmert sich nicht um angezeigte Mängel? Sie haben Schimmel in der Wohnung, oder leiden Sie unter übermäßiger Lärmbelästigung? Wenn Sie über Mietminderung nachdenken, so empfehlen wir Ihnen, sich unbedingt vorher umfassend zu informieren. Nicht in jedem Fall ist eine Mietminderung das Mittel der Wahl und nicht zu vergessen, birgt eine Minderung der Mietzahlung auch oft das Risiko einer Kündigung.

Was ist bei einer Mietminderung zu beachten?

Die wichtigste Information für Sie als Mieter ist wohl folgende: Als Mieter sind Sie zu einer besonders sorgfältigen Prüfung verpflichtet, bevor Sie eine Mietminderung vornehmen.

Folgendes Risiko besteht im Falle einer unrechtmäßig vorgenommenen Minderung der Miete:
Wenn Sie sich als Mieter mit der Zahlung in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug befinden, kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos kündigen. Deshalb gilt es zu beachten: Je nach vorgenommener Höhe der Mietminderung können zwei Monatsmieten schnell auflaufen. Hierbei ist unbedingte Vorsicht geboten. Zwar setzt die Kündigung wegen Zahlungsverzug ein Verschulden des Mieters voraus und an einem solchen Verschulden kann es fehlen, wenn sich z. B. der Mieter entschuldbar geirrt hat, was die richtige Bemessung der Minderungsquote betrifft. Dies kann jedoch nur in Betracht gezogen werden, wenn sich der Mieter zuvor sorgfältig um die Klärung der zweifelhaften Fragen bemüht hat (siehe hierzu Urteil des BGH, NJW 1992, 3296). Andernfalls kann sich der Mieter nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen.

Androhung einer Mietminderung

Wenn der Mieter eine Mietminderung androht, weil die Mietsache einen Mangel aufweist, sollte der Vermieter sofort tätig werden. Hat der Mieter den Mangel korrekt gemeldet, so steht ihm das Recht auf Mietminderung und vielleicht sogar auf Schadensersatz zu. Gemäß Mietrecht (§ 535 BGB) ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Aus diesem Grund muss er nach der Mängelanzeige umgehend tätig werden.

Das Wichtigste hierzu ist, den Mangel umgehend zu begutachten, aufzunehmen und die Ursache herauszufinden. Je nach Ursache und Schwere des Mangels ist die sofortige Reparatur oder Schadensbeseitigung zu veranlassen. Geht es bei dem angezeigten Mangel z. B. um Lärmbelästigung im Haus (sofern der Vermieter Eigentümer des Gebäudes ist) die der Vermieter selbst nicht zu vertreten hat, so ist er dennoch in der Pflicht zu versuchen Abhilfe zu schaffen.

Wann beginnt das Recht auf Mietminderung und wann endet dieses?

Das Recht auf Mietminderung (Minderungsbefugnis) beginnt mit dem Auftreten des Mangels und endet mit Beseitigung desselben.

Die Mietminderung „tritt Kraft Gesetzes ein“ bedeutet, sobald eine Mietsache einen Mangel aufweist, darf der Mieter die Miete mindern. Dabei ist es unerheblich, ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat. Auch muss eine Mietminderung nicht angekündigt werden, es reicht aus, wenn der Mieter den Mangel ordnungsgemäß anzeigt (meldet). Eine Frist zur Mängelbeseitigung muss ebenfalls nicht gesetzt werden. Nach geltender Gesetzeslage und Rechtsprechung ist deshalb, solange ein Mangel vorliegt, die Miete automatisch gemindert.

Minderungsquoten

In § 536 BGB ist die Höhe der Mietminderung geregelt. Wenn die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache eingeschränkt ist, kann die Miete gemindert werden. Die Minderungshöhe richtet sich nach Minderungsquoten, welche auch jahreszeitabhängig sein können (z. B. höhere Minderungsquote bei Heizungsausfall im Winter). Zu Minderungsquoten gibt es mittlerweile eine Vielzahl an Gerichtsurteilen.

Vermieter kann Minderung zurückweisen

Hat der Mieter den angezeigten Mangel in der Mietsache selbst verursacht bzw. verschuldet, so kann der Vermieter eine vom Mieter angedrohte Mietminderung selbstverständlich zurückweisen. Dasselbe gilt, wenn der Mangel dem Mieter bereits bei Mietvertragsunterzeichnung bekannt war, oder der angezeigte Mangel unerheblich und/oder schnell zu beseitigen ist.

Eine Mietminderung ist immer dann anzuraten, wenn der Mangel an der Mietsache dem Vermieter angezeigt ist, dieser Mangel nicht unerheblich ist und der Vermieter den Mangel nicht (zeitnah) beseitigen lässt. Allerdings ist eine Mietminderung im Einzelfall vorab immer einer sorgfältigen Prüfung durch den Mieter zu unterziehen. Wir empfehlen deshalb, Mietminderungen nur mit Hilfe eines Anwalts für Mietrecht vorzunehmen und auch die Minderungsquoten vom Anwalt berechnen zu lassen.

Quellenangaben:

Beitrag Haufe/BGH Urteil von 1992: Mietminderung – Strenge Anforderungen an Rechtsirrtum

Haufe Beitrag: Mietminderung – Begriff, Höhe und Ausschluss – Zusammenfassung/Autor: Stöhrer da Costa, Müllheim, HI639041, Stand: 07.04.2021