Mietvertrag beim Immobilienverkauf

Ein Beispiel zum Thema ” Mietvertrag beim Immobilienverkauf “: Das Mehrfamilienhaus in dem wir wohnen wurde verkauft, das haben wir gerade vom neuen Eigentümer erfahren. Dieser möchte nun einige Modernisierungsarbeiten durchführen (neue Fenster, neue Wohnungseingangstüren, Dämmung, etc.) und in diesem Zuge auch die Miete etwas erhöhen. Außerdem müssten ja sowieso die Vermieterdaten und die Bankverbindung für die Mietzahlungen geändert werden und deshalb wäre es wohl am einfachsten, wenn wir gleich einen neuen Mietvertrag machen, so die Aussage des neuen Vermieters. Nun meine Frage: Muss ich den Renovierungsarbeiten zustimmen, die Mieterhöhung akzeptieren und einen neuen Mietvertrag unterschreiben? Ich hatte mal gelesen, “Kauf bricht nicht Miete”. Aber was bedeutet das denn genau? Und was kann ich in der Situation jetzt tun – ich möchte ja das Mietverhältnis mit dem neuen Eigentümer nicht unnötigerweise belasten? So oder ähnlich werden immer wieder Mieterfragen an mich herangetragen – wenn es um das Thema ” Mietvertrag beim Immobilienverkauf – Eigentümerwechsel ” geht.

Neuer Mietvertrag beim Immobilienverkauf – Eigentümerwechsel ?

Kauf bricht nicht Miete! Diese Aussage gemäß §566 BGB bedeutet folgendes: Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie übernimmt der neue Eigentümer den bestehenden Mietvertrag als neuer Vermieter. Es müssen deshalb kein neuer Mietvertrag und auch keine Ergänzungen zum vorhandenen Mietvertrag gemacht werden, denn der “alte Mietvertrag” behält weiterhin in seiner ursprünglichen Form seine Gültigkeit.

Darauf sollten Sie als Mieter auch bestehen, denn ein neuer Mietvertrag würde z. B. auch Ihre Kündigungsfristen (von Vermieterseite) verändern – definitv zu Ihrem Nachteil! Denn es gilt, je länger Sie die Immobilie bereits bewohnen, um so länger sind die Kündigungsfristen auf der Vermieterseite. Diesen Vorteil sollten Sie nicht mit der Unterzeichnung eines neuen Mietvertrages vergeben. Insbesondere da Sie dazu in keinster Weise verpflichtet sind.

Fragen bei einem Eigentümerwechsel?

Sie sollen einen neuen Mietvertrag unterzeichnen, oder eine Mieterhöhung akzeptieren, haben die Kündigung erhalten, oder haben andere Fragen? Ich berate und informiere Sie darüber, wie Ihre nächsten Schritte aussehen können!

Eigentümerwechsel – Renovierungs-/Modernisierungsarbeiten

Wenn der neue Eigentümer einer Immobilie Renovierungsarbeiten (Modernisierungsarbeiten) durchführen möchte, so sind Sie in der Regel dazu verpflichtet, diese zu dulden. Ausnahmen gibt es nur in vereinzelten Härtefällen.

Allerdings müssen die Arbeiten rechtzeitig mit einer Frist von 3 Monaten vor Beginn der Maßnahmen schriftlich in Textform (z. B. per Email) vom Vermieter angekündigt werden. Außerdem sind Angaben zu Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahmen, der voraussichtlichen Dauer und evtl. zu dem Betrag einer beabsichtigten Mieterhöhung zu machen. Weiterhin gelten die Vorschriften des §555c BGB.

Immobilienverkauf – Eigentümerwechsel – Mieterhöhung wegen Modernisierungsarbeiten

Bei einer Mieterhöhung während eines Eigentümerwechsels durch Immobilienverkauf gilt es genauer hinzuschauen und ggfs. zu überprüfen, ob der neue Eigentümer bereits zu einer Mieterhöhung berechtigt ist. Prinzipiell kann ein neuer Eigentümer eine Mieterhöhung ab dem Zeitpunkt an dem der Eigentumserwerb im Grundbuch umgeschrieben ist vornehmen. Es gibt allerdings auch Konstellationen, in denen der neue Eigentümer noch nicht berechtigt ist eine Mieterhöhung zu fordern. Dies ist zum Beispiel hier der Fall: Der Käufer einer Immobilie lässt Modernisierungsarbeiten durchführen und fordert eine Mieterhöhung. Er wird erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. In diesem Fall ist der Käufer nicht zur Mieterhöhung nach § 559 BGB berechtigt.

Mietvertrag beim Immobilienverkauf – Legitimation Eigentumsübergang

Wenn jemand an Sie herantritt (schriftlich oder mündlich) und sich als neuer Eigentümer der Immobilie vorstellt, so sollten Sie sich immer nochmals rückversichern, ob diese Aussage auch seine Richtigkeit hat. Das ist wichtig für Sie als Mieter, insbesondere in Bezug auf zukünftige Mietzahlungen, evtl. Mieterhöhungen, Ankündigungen von Modernisierungen oder gar einer Eigenbedarfskündigung des Käufers.

Dazu haben Sie folgende Möglichkeiten:

  • Fragen Sie den “neuen Eigentümer” nach seinen Kontakt-/Adressdaten oder nach einer Legitimation als neuer Eigentümer
  • Fragen Sie Ihren aktuellen Vermieter (Eigentümer bzw. ggfs. Verkäufer des Gebäudes), ob die Immobilie verkauft wurde. Falls ja, fragen Sie nach, ob die Ihnen gegebenen Adressdaten des neuen Eigentümers korrekt sind, ggfs. auch ab wann der Käufer in die Rechte des Vermieters eintritt (bezügl. Mietzahlungen, aber auch wegen Mieterhöhungen, Ausführung von Modernisierungsmaßnahmen, etc.)
  • Sollten Ihnen gegenüber darüber keine konkreten Aussagen seitens des Verkäufers gemacht werden, oder die Legitimation (der Nachweis) des Eigentumsübergangs durch den neuen Eigentümer verweigert werden, so fragen Sie beim zuständigen Grundbuchamt nach, wer (ab wann) der aktuelle Eigentümer der Immobilie ist. Mit berechtigtem Interesse erhalten Sie die entsprechende Auskunft (siehe hierzu: Regelungen zur Grundbucheinsicht – §12 Abs. 1 GBO (Grundbuchordnung)

Vor- und Nachteile eines neuen Mietvertrages beim Immobilienverkauf – Eigentümerwechsel

Die Immobilie wurde verkauft und nun ist die Überlegung einen neuen Mietvertrag zu machen. Wir beraten Sie gerne zu den Vor- und Nachteilen, die ein neuer Mietvertrag mit sich bringt.

Quellen gesetzter Links:

§566 BGB – Kauf bricht nicht Miete: Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, www.gesetze-im-internet.de

§ 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen: dejure.org Rechtsinformationssysteme GmbH, www.dejure.org

  10. März 2021